Смысл существования любой управляющей компании (далее УК) – содержание и обслуживание многоквартирных домов (МКД), находящихся на их балансе. УК заключает договор на обслуживание с каждым собственником.
В этом документе прописана зона ответственности УК: какие услуги она предоставляет, какие из них бесплатны, какую плату ежемесячно должны вносить жильцы, и иногда – какое наказание грозит УК при невыполнении своих обязанностей.
Адвокат Александр Гончаров поясняет:
– Перечень бесплатных услуг, которые должна предоставлять управляющая компания, регулируется статьёй 36 Жилищного кодекса РФ и постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года. Они обязывают управляющую компанию следить за надлежащим состоянием жилого здания и общедомового имущества. Именно такого имущества и касаются бесплатные услуги УК. Жильцам новостроек проще – всё это прописано в договоре. А вот жители старых домов, которых на полуострове большинство, многое из общедомового потеряли – подвалы, сараи и даже часть придомовой территории. Управляющая компания обязана содержать только общедомовое имущество.
Обязательный перечень услуг, за которые управляющая компания не имеет права взимать дополнительную плату, содержит более 30 пунктов и установлен законами Российской Федерации.
Кстати, общедомовое имущество может находиться и в квартире. Например, это стояки общего пользования и даже батареи. И их ремонт или замена должны производиться управляющей компанией без отдельной оплаты.
Итак, к общедомовому имуществу относятся придомовая территория, чердак и подвал, лестничные площадки, сами лестницы, в общем – подъезд в целом. А ещё инженерные системы – лифты, отопление, газоснабжение, водопровод, освещение и канализация.
От уборки – до газона
Общедомовое имущество – это то, чем пользуются все жильцы МКД. И именно за его содержание в нормальном состоянии они ежемесячно вносят плату. А в обмен на это жители многоэтажки имеют оправданное (и оплаченное) право требовать от УК своевременного ремонта, текущих работ и устранения поломок. Это реставрация трещин и сколов внутри и на фасаде дома, ремонт элементов и конструкций, которые представляют угрозу жизни жильцов – шатающиеся ступеньки, отслаивающаяся лепнина, торчащий из лестничных перил гвоздь и многое другое. А ещё – поддержание в рабочем состоянии дверей и окон подъезда, своевременная замена табличек на фасаде дома, уборка снега, льда с дорожек и посыпка их песком, уборка наледи и сосулек с крыши.
Кроме того, УК должна устанавливать уплотнители на двери и окна для предотвращения сквозняков, заменять лампочки в подъезде, ежедневно делать влажную уборку лифта. Вы не поверите, но в её обязанности входит и еженедельная уборка всего пространства в доме, ежедневная уборка двух первых этажей дома, ежегодная генеральная уборка, ежедневная уборка мусора дворником на придомовой территории.
Идём дальше: уход за газоном и клумбами, поддержание рабочего и безопасного состояния детской площадки, если она есть, проверка проводки и изоляции, состояния труб и систем отопления.
А ещё управляющая компания без дополнительной оплаты проводит ремонт при авариях, поломках стояков, отопительных систем, запорных вентилей и других механизмов. Но если сломаны индивидуальные счётчики на воду, тепло, газ и электричество, бытовая техника (плиты, варочные панели, смесители, краны, душевые кабинки, унитазы, домофоны и электрооборудование), УК ремонтировать их бесплатно не обязана. Кстати, как определить, что платить за ремонт нужно собственнику? Если вы можете заменить поломанную деталь или прибор, отключив подачу электричества, газа или воды находясь прямо в квартире, то ремонт вы должны оплатить самостоятельно.
Если УК оказывает услуги некачественно или вообще не исполняет свои обязанности, обратитесь в её администрацию. Александр Гончаров уточняет:
– Если вы получили отказ в выполнении той или иной услуги, уточните его причину. Если УК ссылается на договор с жильцами, в котором эти работы не указаны, вы вправе собрать общее собрание собственников квартир, чтобы обсудить включение этой услуги в договор. Но если управляющая компания отказывается предоставить уже оговорённую в документах услугу, вы можете обратиться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру. А ещё с помощью адвоката можно подать коллективную жалобу жильцов дома в суд.